전세계약을 체결할 때 단순히 계약서 양식만 작성하는 것으로는 충분하지 않습니다. 전세 사기, 계약 분쟁, 손해 발생 등을 예방하려면 꼭 문서로 명시해야 할 항목들이 있습니다. 이 항목들을 우리는 특약사항이라고 부르며, 계약서에서 가장 중요한 보호 장치 역할을 합니다. 이번 글에서는 전세계약서에 반드시 포함해야 할 특약사항 4가지를 소개하고, 각 항목별로 실제 작성에 활용할 수 있는 특약사항 예시 문구도 함께 안내합니다. 전세 계약 전에 꼭 확인하시고, 계약서에 도장 찍기 전에 꼭 추가하세요!
1. 전입신고 및 확정일자 관련 특약사항
왜 중요한가요?
임차인의 전세보증금을 보호받기 위해서는 반드시 전입신고와 확정일자가 필요합니다. 이를 늦게 하면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 따라서 임대인의 협조 의무를 특약사항으로 명시하는 것이 중요합니다.
예시 특약사항 문구:
“임차인은 계약일로부터 3일 이내 전입신고 및 확정일자를 진행하며, 임대인은 이를 방해하거나 지연시키지 않는다.”
이러한 특약사항을 계약서에 포함하면, 등기부등본상 변동 사항과 전입에 대한 법적 권리 확보가 수월해집니다. 특히 전세 사기 예방을 위한 핵심 특약사항 중 하나입니다.
2. 하자 보수 및 수리 의무 관련 특약사항
왜 필요한가요?
전세계약 이후 발생하는 누수, 곰팡이, 보일러 고장 등 하자 문제는 항상 분쟁의 씨앗이 됩니다. 따라서 계약 당시와 입주 후 하자 발생 시 책임 소재를 명확히 하기 위해 특약사항을 반드시 추가해야 합니다.
예시 특약사항 문구:
“계약 체결일 이전 발생한 하자 및 입주 후 1개월 내 발견되는 숨은 하자에 대한 보수는 임대인이 전액 부담하여 처리한다.”
이런 식의 특약사항을 삽입하면, 보일러나 수도 고장, 누수 등 문제 발생 시 책임소재를 명확히 할 수 있습니다. 특히 하자 책임이 모호할 경우 특약사항 유무가 법적 판단에 큰 영향을 줍니다.
3. 임대인의 담보대출 제한 관련 특약사항
왜 중요한가요?
계약 이후 임대인이 해당 주택을 담보로 대출을 받게 되면, 임차인의 전세보증금보다 선순위 채권이 생길 수 있습니다. 이는 전세금 반환에 있어 매우 큰 리스크로 작용합니다. 이를 방지하기 위해 특약사항으로 사전 제한을 걸어야 합니다.
예시 특약사항 문구:
“계약 기간 동안 임대인은 해당 부동산에 대해 추가 담보대출 및 근저당권 설정을 하지 않는다. 위반 시 임차인은 계약 해지 및 보증금 즉시 반환을 청구할 수 있다.”
이러한 특약사항은 임대인의 채무행위를 통제하고, 임차인의 보증금 우선순위를 지키기 위한 실질적인 장치입니다. 고위험 부동산에서 필수적인 특약사항입니다.
4. 등기부등본 변동 사항 통보 특약사항
왜 필요한가요?
계약 후 부동산에 대한 소유권 변경, 근저당 설정 등의 변동 사항이 발생할 경우, 임차인은 이를 사전에 알기 어렵습니다. 따라서 임대인이 반드시 사전 통보해야 한다는 내용을 특약사항으로 기재해야 합니다.
예시 특약사항 문구:
“계약 기간 내 등기부등본상 소유자 또는 권리 관계에 변동 사항이 있을 경우, 임대인은 3일 이내 임차인에게 서면으로 통보한다.”
이 특약사항은 예기치 못한 권리 변동으로부터 임차인을 보호합니다. 특히 전세사기나 다중근저당권 설정으로부터 안전망이 되어주는 특약사항입니다.
특약사항은 계약의 안전벨트입니다
위에서 소개한 4가지 특약사항은 단순한 문장이 아닙니다. 실제 전세 계약의 안정성과 법적 보호 수준을 결정짓는 핵심 요소입니다. 계약서 상단에 이름과 주소를 적는 것만큼이나, 이 특약사항들은 필수적입니다.
많은 임차인들이 계약서 서명만 급하게 하고 특약사항은 빠뜨리는 경우가 많습니다. 하지만 그 몇 줄의 특약사항이 수천만 원에서 수억 원의 전세보증금을 지켜줄 수 있습니다. 실제 법적 분쟁 사례에서도, 계약서에 특약사항이 명시되어 있었느냐가 승패를 가르기도 합니다.
계약서 작성 시 반드시 특약사항을 조목조목 확인하고, 가능하면 공인중개사 혹은 법률전문가와 함께 문구를 조율하세요. 각 조항은 가능한 한 구체적으로 작성하고, 서명과 날짜까지 명확하게 남겨야 합니다.
마지막으로, 전세계약서에서 특약사항은 단순 옵션이 아니라 ‘안전벨트’임을 꼭 기억하세요. 오늘 소개한 4가지 핵심 특약사항은 어떤 계약서에도 반드시 포함돼야 할 항목입니다.
