근저당 전세 계약 시 꼭 확인해야 할 리스크와 안전장치를 상세하게 정리했습니다. 보증금을 지킬 수 있는 확실한 방법이 궁금하다면 지금 바로 확인하세요.
부동산 거래에서 전세는 많은 사람들이 선택하는 대표적인 거주 방식입니다. 특히 큰돈이 오가는 전세계약은 보증금 보호가 가장 중요하죠. 하지만 근저당이 설정된 부동산에서 근저당 전세 계약을 체결하려는 경우, 주의해야 할 리스크가 큽니다.
근저당이란, 부동산을 담보로 금융기관에서 돈을 빌리며 설정하는 채권입니다. 이 채권은 전세보증금보다 먼저 변제되기 때문에, 경매가 발생하면 임차인의 보증금이 전액 배당되지 못할 수 있습니다. 이 글에서는 근저당 전세 계약을 준비 중인 분들이 반드시 알아야 할 내용과 실질적인 대응 방법을 안내드립니다.
1. 근저당 전세, 이렇게 두 가지 상황이 있습니다
근저당이 설정되어 있는 부동산에 전세를 들어가려는 경우, 크게 두 가지 유형으로 나뉩니다.
- 첫째, 전세보증금으로 기존 대출을 상환하고 근저당을 말소하는 경우
- 둘째, 근저당이 남아 있는 상태에서 근저당 전세 계약을 체결하는 경우
각 상황에 따라 준비해야 할 사항과 리스크 관리 방식이 달라집니다. 아래에서 각각의 케이스별로 살펴보겠습니다.
2. 근저당 말소 조건의 전세 계약: 핵심 포인트 3가지
첫 번째 경우는 임대인이 세입자의 전세보증금으로 기존 대출을 상환하고, 그 즉시 근저당을 말소하는 방식입니다. 이 방식은 상대적으로 안전하나, 몇 가지 조건을 반드시 충족해야 합니다.
✅ 계약서에 특약 조항 명시
가장 중요한 것은 계약서 내에 ‘근저당 말소’를 반드시 조건으로 명시하는 것입니다.
예시 특약: “임대인은 잔금일에 현재 설정된 근저당을 전액 상환하고 말소해야 하며, 이를 이행하지 않을 경우 임차인은 계약 해지가 가능하다.”
이 특약은 근저당 전세 계약에서 가장 핵심적인 조항이며, 금융기관 대출 심사 시에도 중요한 근거 자료가 됩니다.
✅ 대출 계좌로 직접 상환 가능 여부 확인
임차인의 보증금이 곧바로 임대인의 대출 계좌에 입금되어 상환이 이뤄지는 구조가 가장 안전합니다. 단, 일부 은행은 본인 외 입금을 허용하지 않는 경우도 있으니, 임대인과 사전 협의는 필수입니다.
✅ 잔금일에 임대인과 함께 말소 진행
이사 당일 아침, 임대인과 함께 은행을 방문해 상환을 완료하고, 말소 접수증을 직접 수령하는 것이 가장 안전합니다.
은행 직원에게 “법무사가 말소 신청 후 접수증 이미지를 전송해달라”고 요청하세요.
이 과정을 거치면, 근저당 전세에 따르는 주요 리스크를 대부분 해소할 수 있습니다.
3. 근저당이 남아 있는 상태로 전세 계약 시, 반드시 확인할 것
두 번째 상황은 근저당이 여전히 설정되어 있는 상태에서 근저당 전세 계약을 진행하는 경우입니다. 이는 보증금 미회수 위험이 존재하기 때문에 일반적으로는 피하는 것이 좋습니다.
📌 경매 시 보증금 배당 순위 확인
근저당이 선순위일 경우, 부동산이 경매에 넘어가면 대출금이 먼저 배당되고 나머지 금액에서 임차인이 보증금을 받게 됩니다. 예를 들어:
- 집값 7억 → 대출 4억 + 전세보증금 2억
- 집값이 5억으로 하락 후 경매 진행 → 대출 4억 선배당, 보증금은 1억만 회수 가능
이러한 상황은 근저당 전세 계약에서 가장 우려되는 시나리오입니다.
4. 어쩔 수 없이 근저당 전세를 해야 할 경우 대처법
현실적으로 근저당이 있는 집밖에 선택지가 없을 수도 있습니다. 이럴 땐 아래 두 가지 기준을 꼭 확인해야 합니다.
✅ ① 대출 + 보증금 비율 확인
전세보증금과 기존 대출의 합이 집 시세의 80% 이하인지,
대출 금액만으로는 60% 이하인지 확인하세요.
이 기준은 HUG(주택도시보증공사) 등에서 보증보험 가입 시에도 요구되는 조건이며,
집값 하락 시 보증금 회수를 위한 최소한의 안전선입니다.
✅ ② 전세보증보험 가입 필수
보증보험은 근저당 전세의 리스크를 해소하는 가장 강력한 수단입니다.
- 먼저 HUG, HF, SGI 등 보증기관에 전화해 해당 부동산이 가입 가능한지 확인
- 가능할 경우, 임대인에게 비용 부담을 요구
- 계약 후 빠르게 보증보험 가입 진행
실제 사례에서도, 근저당이 있는 집이라도 보증보험이 가입되어 있다면 보증금 회수에 문제가 없었습니다.
근저당 전세, 철저히 준비하면 안전합니다
근저당 전세는 분명 위험 요소가 있지만, 그만큼 대응 방법도 명확합니다.
가장 중요한 것은 ‘어떤 조건에서 계약이 이뤄지는지’에 따라 준비 전략을 바꾸는 것입니다.
- 말소 조건 계약이라면?
→ 계약서 특약, 실시간 상환 확인, 말소 접수증 필수 - 말소 없이 계약이라면?
→ 집값 대비 대출+보증금 비율 파악, 보증보험 가입
이렇게 하나하나 점검하고 준비하면, 근저당 전세 계약도 충분히 안전하게 체결할 수 있습니다.
특히 전세보증금은 내 인생의 자산을 지키는 핵심입니다.
지금 계약을 준비 중이라면, 오늘 이 글의 내용을 꼭 참고해 안전한 선택 하시기 바랍니다.